株式会社プロパスト（3236）調査レポート

企業概要

事業内容
プロパストは東京証券取引所スタンダード市場に上場する総合不動産デベロッパーで、社名は「property（資産）」と「trust（信託）」から取られているfisco.co.jp。首都圏のマンション市場を主戦場とし、景気や市況に応じて以下の3事業を展開する。

競争優位性
FISCOの企業調査レポートでは、プロパストが情報整理と迅速な意思決定による「仕入力」や近隣住民・行政との直接交渉力、企画・デザイン力、財務力など12項目の競争優位性を持つと紹介されているfisco.co.jp。分譲開発事業は近年厳しい環境だが、同事業で培ったノウハウは賃貸開発やバリューアップ事業にも活用できると評価されているfisco.co.jp。

沿革と背景
同社は1987年に個人向け不動産管理会社として設立され、1991年に現社名へ変更したfisco.co.jp。1995年にマンション開発、1996年にオフィスビル賃貸へ参入し、2005年には土地再開発・収益不動産再生を開始fisco.co.jp。2006年12月にJASDAQ上場後、リーマンショックで業績が悪化し2010年に民事再生法を申請したが、2011年に再生手続きが終結しているfisco.co.jp。筆頭株主は賃貸住宅メーカーのシノケングループで、2023年11月末時点で約36.35%の株式を保有しており、用地情報や施工面で連携しているfisco.co.jp。2024年8月にはコーポレート・ガバナンス強化のため監査等委員会設置会社へ移行したfisco.co.jp。

直近の業績

2025年5月期決算（通期）

プロパストの決算期は6月〜翌年5月。2025年5月期決算短信によると、積極的な物件売却が奏功し増収増益となった。

2025年5月期は賃貸開発・バリューアップの物件売却を進めた結果、売上高は前年比19.5%増の278億円となったfinance-frontend-pc-dist.west.edge.storage-yahoo.jp。利益面でも営業利益33.34億円（前年9.1%増）、純利益19.57億円（同7.5%増）と好調だったfinance-frontend-pc-dist.west.edge.storage-yahoo.jp。特にバリューアップ事業では18件の物件を売却し、売上高98.24億円・セグメント利益13.24億円と前年から大幅に増加しているfinance-frontend-pc-dist.west.edge.storage-yahoo.jp。

賃貸開発事業では、外神田、蔵前、初台など19プロジェクトを売却し売上高180.02億円（前年同期比4.5%増）を確保したが、資材価格や人件費の上昇による原価増でセグメント利益は327.8億円から7.0%減となったfinance-frontend-pc-dist.west.edge.storage-yahoo.jp。分譲開発事業は引渡物件が無く売上高0円（前年37.55億円）でセグメント利益も0円となったfinance-frontend-pc-dist.west.edge.storage-yahoo.jp。

2025年5月期中間期

2025年中間期（2024年6月〜11月）は、売上高159.0億円（前年同期比▲9.7%）、営業利益17.96億円（同▲33.0%）など減収減益だった。前年同期に利益率の高い物件が含まれていた反動であり、概ね計画通りの利益を達成したと説明しているfisco.co.jp。

2026年5月期業績予想

決算短信では2026年5月期の予想を減収減益とし、売上高231.40億円（前期比▲16.9%）、営業利益19.25億円（同▲42.2%）、経常利益16.00億円（▲43.4%）、当期純利益11.20億円（▲42.8%）、予想EPS 33.53円と公表しているfinance-frontend-pc-dist.west.edge.storage-yahoo.jp。地価や建築費の上昇が続き利益率が低下する見通しで、賃貸開発事業におけるコスト増が響くfinance-frontend-pc-dist.west.edge.storage-yahoo.jp。分譲開発事業では開発に時間がかかるため、2026年5月期に売上計上の予定はないfinance-frontend-pc-dist.west.edge.storage-yahoo.jp。

財務指標と株価評価

Reutersのデータによると、2025年9月25日時点（最新の市場データ）の主なバリュエーション指標は次の通りである。

評価
株価指標から見ると、PER4.31倍・PBR0.68倍と市場平均に比べ低水準で、株価は帳簿価値や利益に対して割安に見える。配当利回りは約2.4%で、自己資本比率は決算短信ベースで40.1%へ上昇しているfinance-frontend-pc-dist.west.edge.storage-yahoo.jp。ただし負債比率は高く総負債／自己資本比率は約136%reuters.comで、資産の多くを借入金で賄っていることが分かる。キャッシュフローは2025年5月期に大幅に改善しており、営業キャッシュフローが大きく増加しているfinance-frontend-pc-dist.west.edge.storage-yahoo.jp。

リスク要因

市況・景気リスク

• プロパストは分譲開発・賃貸開発・バリューアップ事業を行っているが、地価下落や需要減少、金利変動などの経済環境の悪化が業績に影響を与えるkitaishihon.com。

• 近年は地価と建築費が共に上昇しており、新築マンションの販売価格が一段と上昇する可能性がある一方、金利上昇による需要減退リスクもあるkitaishihon.com。

売上計上の偏重リスク

• 物件の販売は引き渡し基準で計上するため、引き渡し時期により売上・利益が特定期に偏る可能性があるkitaishihon.com。想定した売上計上が翌期にずれ込むと業績や財政状態に影響する可能性があるkitaishihon.com。

在庫・物件価値変動リスク

• 保有する販売用不動産について、買主やテナント需要、地価・金利動向、賃料水準の変動などにより評価損や売却損が生じる可能性があるkitaishihon.com。

資金調達リスク

• 用地取得や建築費の資金調達は案件ごとに複数の金融機関に打診しており、計画した資金調達が不調に終われば業績や事業展開に影響が出る可能性があるkitaishihon.com。

法規制・免許のリスク

• 不動産業界は国土利用計画法、宅地建物取引業法、建築基準法など多くの法律の規制を受けている。規制の変更や免許登録の取り消しなどが発生した場合、業績に影響が出る可能性があるkitaishihon.com。

その他

• ストックオプション制度により株式の希薄化リスクがあるkitaishihon.com。

• 不動産取引に関する訴訟や情報漏洩などが発生した場合、社会的信用の低下や業績悪化の可能性があるkitaishihon.com。

投資対象としての適性評価

ポジティブ要因

1. 事業ポートフォリオの柔軟さ：分譲開発・賃貸開発・バリューアップという三つの事業を景気環境に応じてシフトさせることで収益機会を確保している。特に2025年5月期はバリューアップ事業の大幅拡大が増収増益に寄与したfinance-frontend-pc-dist.west.edge.storage-yahoo.jp。

2. 首都圏の好立地とデザイン力：駅近などアクセスの良い場所に特化し、高いデザイン性を持つ物件でブランドを構築しているfisco.co.jp。都市中心部のマンション需要は長期的には底堅いと見られるfisco.co.jp。

3. 財務体質の改善と株主還元：自己資本比率が40.1%まで上昇しfinance-frontend-pc-dist.west.edge.storage-yahoo.jp、営業CFも大きく改善した。2025年5月期は1株当たり配当を4円から6円に増配し、2026年5月期も同額を予定しているfinance-frontend-pc-dist.west.edge.storage-yahoo.jp。

4. バリュエーションの割安感：PER4.31倍、PBR0.68倍、PSR0.31倍と低く、配当利回り約2.4%を考慮するとバリュー株として魅力があるreuters.com。reuters.com。

ネガティブ要因

1. 不動産市況悪化のリスク：地価・建築費上昇が続き販売価格に転嫁しにくくなった場合、利益率低下が予想されるfinance-frontend-pc-dist.west.edge.storage-yahoo.jp。2026年5月期の会社予想は減収減益となっており、収益の調整局面が見込まれるfinance-frontend-pc-dist.west.edge.storage-yahoo.jp。

2. 高い負債依存度：総負債／自己資本比率135%と負債に依存したバランスシートであるreuters.com。金利上昇局面では金利負担増が業績を圧迫する可能性がある。

3. 事業の規模と流動性：時価総額約87億円の小型株であり、プロジェクト単位で売上や利益が大きく変動する。分譲開発事業の売上がゼロになるなど、年度ごとの振れが大きいfinance-frontend-pc-dist.west.edge.storage-yahoo.jp。

4. 規制やコンプライアンスのリスク：不動産業は各種法規制に従う必要があり、免許の取り消しや法令変更が業績に影響するkitaishihon.com。

5. 2026年5月期は利益減少予想：会社予想では2026年5月期に営業利益が前期比4割減となり、EPSも33.53円まで落ち込む見込みfinance-frontend-pc-dist.west.edge.storage-yahoo.jp。短期的には利益成長の鈍化が懸念される。

総合評価

プロパストは首都圏の好立地マンションに特化したデベロッパーで、賃貸開発・バリューアップ事業を中心に業績を伸ばしている。2025年5月期決算では増収増益を達成し、自己資本比率の改善や増配など財務体質の健全化が進んだ。株価指標は低水準で、割安なバリュー株として配当を含めたインカムゲインを狙う投資家には魅力がある。一方で、2026年5月期は地価や建築費の上昇、金利上昇などによる利益率低下が予想されている。プロジェクトの手持ち状況により業績の変動が大きく、在庫や資金繰り、規制リスクなど不動産特有のリスクを十分に理解する必要がある。

投資判断：長期的な都市部不動産需要に注目し、割安なバリュエーションと配当を評価する投資家にとって検討余地はある。ただし、短期では利益調整局面に入る可能性が高く、資金調達や市況悪化のリスクを考慮したうえで投資金額や期間を検討すべきである。