Wealthy Russians have parked their money in ‘ghost condos’ all over a Miami neighborhood
Sunny Isles Beach, Florida, is home to many “ghost condos” owned by overseas buyers, including wealthy Russians.
The apartments typically go unused, instead acting as an investment vehicle to hold onto money.
They’re often held through a trust or shell company to hide the identity of the true owner.
In a small city in South Florida called Sunny Isles Beach, luxury condos tower over the Atlantic Ocean. But high above the busy streets, not all of the city’s multi-million dollar apartments light up at night.
“These condos are owned and never used and always dark,” said Daniel Gielchinsky, attorney at DGIM Law, PLLC in nearby Aventura, Florida, who handles many real estate litigation and bankruptcy cases in the area. “You will see lots and lots of dark windows in these beautiful buildings.”
With its sunshine and palm trees, Sunny Isles Beach has long been a magnet for wealthy foreign investors. Several real estate agents in the area told Insider they’ve worked with many buyers from Europe and Latin America, particularly Germany and Brazil. But the city, nicknamed “Little Moscow,” has also seen a lot of Russian money flow through its economy. In recent years, Florida saw the most Russian property purchases in the US. They could become targets for sanctions as the US looks to target powerful Russians who support Putin’s war in Ukraine, and many in the area are anxiously awaiting more information on how their wealth will be affected.
As Gielchinsky explained to Insider, these properties are often owned by shell or holding companies, a method that helps wealthy buyers shield true ownership of a property. He said he’s been inside unfurnished apartments in these condos, which have no tenants.
“They’re called ghost condos because no one ever lives there,” he said. “They’re purchased, and a few years later they’re sold. And in the period in between, no one even goes and puts in a new light bulb.”
A ghost condo is a way to hold and hide money
You might know a ghost condo by another name — a pied-à-terre, a French phrase used to refer to an apartment that’s a secondary (or tertiary) residence. There are numerous reasons buyers might be interested in a part-time residence like this, such as empty nesters who want to split time in the city or suburban dwellers who work a few days a week in the city.
But pieds-à-terre are also a favored choice among international buyers looking for a place to safeguard their money. Some may use these second residences two months out of the year, while others may never occupy them.
The main purpose of buying a ghost condo is to avoid paying taxes, Gielchinsky said. Regardless of one’s primary residence, any money earned in the US is supposed to be taxed. To skirt this, Gielchinsky said, buyers can put their money in an account held by an attorney. The attorney can then use it to buy real estate through a trust or shell company, if the client so wishes.
“The apartment has a value,” Gielchinsky said. “Your money’s safe there. It’s parked there.”
When a buyer needs the money, he said, they sell the apartment and the money goes back into an attorney trust account to be used in a number of ways, including cash.
Gielchinsky added that buying a ghost condo is an investment because the value is likely to appreciate. But he said it’s also a way to shelter income without having a traditional traceable money trail.
As Gielchinsky put it, “Even if the IRS were to go looking, there’s no way to know who was the owner of that company.”
フロリダ州サニーアイルズビーチには、ロシア人富裕層をはじめとする海外バイヤーが所有する「ゴーストマンション」が多く存在する。
このマンションは通常、使用されず、その代わりにお金を保持するための投資手段として機能しています。
真の所有者の身元を隠すために、信託やペーパーカンパニーを通じて所有されていることが多い。
南フロリダの小都市、サニー・アイルズ・ビーチには、大西洋を見下ろすように高級マンションがそびえ立っている。しかし、賑やかな通りを見下ろす高台にあるこの街の数百万ドルのマンションすべてが、夜になるとライトアップされるわけではない。
フロリダ州アベンチュラ近郊にあるDGIM Law, PLLCの弁護士で、この地域の不動産訴訟や破産事件を多く手がけるダニエル・ジエルチンスキー氏は、「これらのコンドミニアムは所有されていても一度も使われず、いつも暗いままだ」という。”あなたは、これらの美しい建物でたくさんの暗い窓を見ることができます。”
太陽とヤシの木があるサニー・アイルズ・ビーチは、昔から裕福な外国人投資家を惹きつけてきた。この地域の複数の不動産業者がInsiderに語ったところによると、ヨーロッパとラテンアメリカ、特にドイツとブラジルからのバイヤーを多く扱ってきたという。しかし、「リトル・モスクワ」というニックネームを持つこの街には、ロシアマネーも多く流れている。近年、フロリダ州では、米国内で最も多くのロシア人不動産が購入されている。米国はプーチンのウクライナ戦争を支持する有力なロシア人をターゲットにしようとしているため、それらが制裁の対象になる可能性があり、この地域の多くの人々は、自分たちの財産がどのように影響されるのか、詳しい情報を待ちわびている。
ジエルチンスキー氏がInsiderに説明したように、これらの物件はシェル会社や持ち株会社が所有していることが多く、裕福な買い手が物件の真の所有権を隠すのに役立つ方法である。彼は、これらのコンドミニアムの家具なしのアパートの中に入り、テナントがいない状態だという。
「誰も住んでいないので、ゴースト・マンションと呼ばれています」と彼は言った。「購入されて、数年後に売りに出される。その間に、誰も新しい電球を付けに行くことさえないのです」。
幽霊マンションは、お金を保持し隠すための手段である
幽霊マンションとは、フランス語で「ピエ・タ・テール」と呼ばれる副住居（または第三の住まい）を指す言葉であり、この名前を知っている人もいるかもしれない。このようなパートタイムの住居に興味を持つ購入者は、都市で時間を分けたい空の夫婦や、都市で週に数日働く郊外居住者など、数多くの理由があります。
しかし、ピエタテールは、資金を確保するための場所を探している外国人バイヤーの間でも好まれています。これらのセカンドレジデンスは、1年のうち2ヶ月間使用する人もいれば、一度も使用しない人もいます。
幽霊マンションを購入する主な目的は、税金を払わないことだとジエルチンスキーは言う。居住地に関係なく、米国で稼いだお金は課税されることになっている。これを回避するために、購入者は弁護士が保有する口座にお金を入れておくことができる、とジエルチンスキーは言う。そして、依頼人が望めば、弁護士はそのお金で信託やシェルカンパニーを通じて不動産を購入することができる。
「このアパートには価値がある」とジエルチンスキーは言う。「あなたのお金はそこにあれば安全です。そこに停めておくのです」。
買い手がお金を必要とするとき、彼らはアパートを売り、そのお金は弁護士の信託口座に戻り、現金など様々な方法で使われると彼は言った。
ジエルチンスキーは、幽霊マンションを買うことは、価値が上がる可能性が高いので、投資であると付け加えた。しかし、彼は、従来の追跡可能なお金の痕跡を持たずに収入を保護する方法であるとも述べている。
Gielchinskyが言うように、”たとえIRSが探しに行ったとしても、その会社のオーナーが誰なのか知るすべはない”。
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(管理人は米国株式に投資をしているので、英語学習をするようになりました。勉強をする意義があると継続できるし、苦痛が少なくて済むとおもいます)
